La location meublée : Ce qu'il faut savoir

La fiscalité des locations immobilières diffère selon que le bien est loué meublé ou non. La location nue relève des revenus fonciers, tandis que la location meublée est imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), même si elle est exercée à titre occasionnel.

Définition

La location meublée désigne un type de location immobilière dans lequel le logement est loué avec un certain nombre d’équipements et de meubles nécessaires à une vie quotidienne normale. Contrairement à une location nue (non meublée), le logement meublé doit être équipé de manière à permettre au locataire d’y vivre immédiatement, sans avoir à apporter d’autres meubles que ses effets personnels.

Caractéristiques de la location meublée

Pour être qualifié de "meublé", le logement doit contenir au minimum les éléments suivants, conformément à la loi française :

1. Literie comprenant une couette ou une couverture.
2. Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher.
3. Plaques de cuisson.
4. Four ou four à micro-ondes.
5. Réfrigérateur et congélateur ou, à défaut, un réfrigérateur avec un compartiment à congélation d'une température inférieure ou égale à -6°C.
6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas.
7. Ustensiles de cuisine.
8. Table et sièges.
9. Étagères de rangement.
10. Luminaires.
11. Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Si le bien est loué à un exploitant hôtelier ou para-hôtelier fournissant des prestations de service, il peut, sous certaines conditions, relever de la fiscalité des locations meublées.

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Fiscalité de la location meublée

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✅ Exonérations fiscales

Les revenus tirés de la location meublée d'une partie de la résidence principale peuvent être exonérés d'impôt sur le revenu si certains seuils ne sont pas dépassés. Ces seuils varient selon que la location est habituelle à des personnes n'y élisant pas domicile ou si elle constitue la résidence principale du locataire.

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✅ Imposition du résultat fiscal

Les loueurs en meublé, professionnels ou non, sont imposés sur le revenu net, c'est-à-dire les recettes moins les charges, dans la catégorie des BIC. Deux régimes sont possibles : le régime micro-BIC et le régime réel d'imposition.

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• Régime micro-BIC : Imposition sur les recettes diminuées d'un abattement forfaitaire, applicable sous certaines conditions de chiffre d'affaires.
• Régime réel : Applicable sur option ou de plein droit si les recettes dépassent les seuils du micro-BIC pendant deux années consécutives. Permet la déduction des charges réelles et des amortissements.

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✅ Traitement des déficits et plus-values

• Loueurs professionnels : Les déficits sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant et sont reportables sur six ans. Les plus-values peuvent être exonérées sous certaines conditions.
• Loueurs non professionnels : Les déficits sont reportables pendant 10 ans sur les revenus de location meublée non professionnelle. Les plus-values sont imposées comme des plus-values privées avec des exonérations possibles après certaines durées de détention.

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Un loueur est considéré professionnel si les recettes annuelles de l'activité dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus du foyer fiscal. Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est non professionnel.

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✅ Autres conséquences fiscales

Les locations meublées sont généralement exonérées de TVA, sauf si elles incluent des prestations para-hôtelières et sont de courte durée (moins de 30 nuits). Elles peuvent être soumises à la contribution économique territoriale, notamment la CFE, et les revenus peuvent être soumis à des cotisations sociales.

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